希望の不動産を見つけるために②
「交通」「価格」「地目」「土地権利」

不動産コラム

広告の中にある真実と注意する点!!

希望の不動産を見つけるにあたって、チラシ広告やインターネット広告等で書かれている物件概要の読み方についての第2弾です。

物件概要 ★★★★★
②「交通」「価格」「地目」「土地権利」

(3) 交通 重要度 ★★★☆☆
最寄りの駅からの徒歩時間(分単位での表示)、又はバスの乗車時間+バス停からの徒歩時間(分単位での表示)が記載されます。

徒歩時間は、地図上での80mを1分で表します。時速で表すと4.8km/時となります。
坂道や踏切、信号等の待ち時間は一切考慮されません。物件現地の一番近いところから駅の構内(敷地・駅舎=建物のあるところ)までの距離と言われます。改札口でもホームでもありません。若干余裕を持って考えておきましょう。

一昔あった十分と書いて「じゅうぶん・・・充分」なんてことをやってる業者は、さすがに今はないと思いますが(行政処分されちゃいます)、思っているより近い遠いという感覚は、実際に歩いて感じてみましょう。Yahoo地図さんで検索すると、高低差が数値で表されていますし、googleさんのストリートビューならば、画像で感覚が掴めます。

(4) 価格 重要度 ★★★☆☆
不動産広告の場合は、建物消費税込表示の価格が記載されます。複数の建売現場などでは、一団の販売現場の中で、最低価格~最高価格という表示も認められています。販売戸数が多くなると、最多価格帯○○○○万円という表示も必須になってきます。

物件が複数ある場合は、希望の広さや条件と価格が一致しそうで一致しないこともありますが、交渉出来る場合もありますので、ご相談のご連絡をしてみて下さいね。

土地売りと建売が混在しているところは、要注意です。安いなぁと思ったら土地だけの価格だったりします。
また、不動産購入には別途諸費用がかかります。物件価格の8%前後必要と言われたり、20%と言われたり、諸費用無料(売主負担)とか100万円とか、具体例がないとわかりにくいとおもいますので、諸費用については、別項目で例示しております。ご参考にしてみて下さい。(→諸費用について)

(5) 地目 重要度 ★★★★☆
不動産登記法 施行細則第99条により地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする。となっています。

この中で、注意して頂きたいのは、建築可能な物件なのかどうかという判断のヒントがこの項目には隠されています。どういうことかというと、今現在、建物が、建っていたとしても、建て替えや増改築が不可能な物件かも知れないから注意して下さい!というヒントがこの中にあります。もちろん地目だけではわからないことも多いのですが、宅地以外の地目でしたら、再建築可能かどうか、確認しておきましょう。一般的に駐車場は雑種地になっているケースが多いようです。

田・畑(農地)となっている土地を買って家を建てたい、特に入居するまでの期限が迫っているなどの場合は、要注意です。市街化調整区域での農地は、建築できないケースがほとんでですし、市街化区域であっても農業委員会への届出が必要ですので、少しだけ時間がかかります。

(6) 土地権利 重要度 ★★★☆☆
広告上は、主に所有権(自分のもの※1)か地上権(事実上支配しているもの※1)又は賃借権(借り物※1)かどうかが記載されます。最近では定期借地権も増加してきましたね。
抵当権等が設定されているかどうか(≒ローンが残っているかどうか等)は、広告には記載されませんが、契約前の重要事項説明時には説明されます。
当然ですが、所有権であれば高くなり、地上権、賃借権と価格は安くなるものでしたが、最近では、定期借地権の方が住環境が維持されやすいため、人気が高いなどの逆転現象が起きているところもあります。定期借地権定期借家権プランナーの私宛にご質問頂ければ幸いです。

※1は、わかり易く言ったもので、正確ではありません。物権とは?債権とは?のようなご説明が必要な場合は、一応お問い合わせ下さい。頑張ってご説明させて頂きます。

細かく見ていくといろいろ難しいのですが、一言二言だけで注意点を述べさせて頂きます。

  • 【交  通】 地図上の80mを1分として表示!坂道等は考慮しません。
  • 【価  格】 諸費用は含んでいない物件価額です。
  • 【地  目】 土地の用途を書いてありますが、宅地以外の名前がでてきたら要確認
  • 【土地権利】 所有権以外の場合は、借りられる期間と金額で、どちらが得か計算

では、次回は、土地面積、建物面積、間取りです。

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