ご夫婦共有＝共稼ぎの際の注意

ご夫婦での共有名義について考えます。

ご主人様　の収入が圧倒的に多く、奥様が扶養家族に入っている場合。

例として、

物件価格	3,000万円
諸費用	260万円
ご主人様年収	1,000万円
奥様年収	100万円
住宅ローン(ご主人様)	1,500万円
自己資金（現金等）	1,760万円
建物固定資産税評価額	300万円
土地相続税評価額	1,500万円

ご実家から相続されるであろう相続税評価額

ご主人様	4,000万円
奥様	3,000万円

お子様は一人

このような前提で、持分登記を考えていきます。

今回、住宅購入のために使用した総額は3,300万円。ご夫婦で貯めた自己資金のうち、年収比率で推測すると、

ご主人様分1760万円×1,000/1,100＝1600(万円)
奥様様分　1760万円×100/1,100＝160(万円)

以上から、持分登記は、ご主人様のローンを入れて

ご主人様の持分　　　3,100/3,260
奥様の持分　　　　　 160/3,260

と考えます。

ところで、相続時のことを考えた場合、平成27年度より相続税の基礎控除が3,000万円×500万円×（相続人の数)となりますので、

ご実家より引き継いだ額4,000万円合計5,711万円-4,000万円＝1,711万円

ご主人様の相続の場合、 1,500×持分3,100/3,260+購入物件評価額	1,711万円
これに、税率をかけた金額が税額となります。

ちなみに奥様との持分が２：１になっている場合と比較すると約７０万円ほど税額に差が出るようです。

実際には、平成27年度より小規模宅地の特例により、土地の面積が330平米以下であれば、建物の評価額の８０％が減額されます。上の例ですと、1,500万円が300万円になりますので、相続税対策なら不動産でと言われるのも納得ですね。

次回のコラムは「共有名義のメリットとデメリット(3)」をお届けする予定です。

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