不動産コラム

希望の不動産を見つけるために⑤
「都市計画・用途地域編(1)第1種低層住居専用地域」

不動産コラム

広告の中にある真実と注意する点!!

希望の不動産を見つけるにあたって、チラシ広告やインターネット広告等で書かれている物件概要の読み方についての第5弾です。

過去のシリーズもあわせてどうぞ。

都市計画・用途地域編(1)第1種低層住居専用地域

第1種低層住居専用地域って何ですか?というお問い合わせがありましたので、ご説明がてら、blogを書いてみました。その他のものを含め用途地域全体については順次掲載していきますが、長編になりそうですので、お急ぎの方はメール・電話等にてお問い合わせ下さい。

物件概要 ★★★★★
⑤都市計画・用途地域

この項目、かなり重要です!ここで2階建て中心の地域だな!とか、3階建以上も建てられるかも!とか、ドッグカフェの営業ができるかも!などが概ねわかってきます。(但し、条例等でも制限があるので、土地建物購入や建築の際は、不動産屋・建築士・行政関係と深く連携を取る事が大切です)

では、第1種低層住居専用地域が何かという前に、その元となる都市計画について、少し説明させて下さい。

都市計画

マンション・高層ビル・一戸建て・工場・山林・田畑・・・等々が、無秩序にあると、みなさん困ってしまいますよね。畑を作っていたら、新宿新都心の高層ビル群が突然目の前に出来て、日が当たらなくなれば、農作物が育たなくなってしまいます。静かに住もうと思っていたら工場が後から出来て、24時間騒音が出るなどとなると、嫌な気分になります。

それで、『都市の健全な発展と秩序ある整備を図る』ため、

  • 市街化を進める区域=【市街化区域】と
  • 市街化を抑制する区域=【市街化調整区域】(※1)に区分し、更に
  • 【13(※2)の用途地域】を作って、建築できる用途や建物の高さなどを制限しています。
(※1)
市街化調整区域

市街化調整区域では、特別な許可等がないと、建築が出来ないようになっています。

(当社で販売している横浜市内の市街化調整区域の売土地もございますが、こちらは用途地域が線引きされる前に既に建築確認申請の許可を得て建築された物件であり、再建築が可能との見解を得て販売しております)

(※2)
13の用途地域

用途地域は、以下に区分されています。

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域
  • 第一種住居地域
  • 第二種住居地域
  • 準住居地域
  • 田園住居地域
  • 近隣商業地域
  • 商業地域
  • 準工業地域
  • 工業地域
  • 工業専用地域

(※平成30年4月より施行されました都市計画法の改正により田園住居地域が追加されました。)

では、神奈川県の用途地域中最大の面積比約30%を得ている第一種低層住居専用地域から、その特徴を見ていきます。

(1)【第1種低層住居専用地域】 

【概要】
低層住居のための地域です。小規模なお店や事務所を兼ねた住宅や小中学校などが建築可能です。
【イメージ】
第1種低層住居専用地域イメージ
【特徴(例)】

建築物の高さ・・・主に10m以下

横浜市や川崎市内の第一種低層住居専用地域では、高さ10m以下の第1種高度地区に指定されています。

但し、道路から10mではなく、地盤面からの高さだったり、建築審査会の同意・特定行政庁許可の下りたものは建築可能だったりします。また、この法令等が出来る前から建っているものは、違法ではありませんので、苛めないであげて下さいね。

それと、重要なのは、高さ制限が10mであっても、斜線制限と言われる厳しい規制があります。もちろん、北側に住んでいる方のために、日当たりをある程度確保してあげる規制のある地域ですので、当然必要な制限ではあると思います。知らないと、えっこんなになっちゃうの???みたいな事が起こりえます。

【第1種高度地区】
例えば、2階建の建物を作るとき基礎の高さが50㎝ 、1階の天井までの高さが260cm 、1階天井と2階の床までが50cm、2階の天井までの高さが270cm、2階天井から屋根までを50cmとすると、 合計で6m80cmあります。

この建物を川崎市・横浜市内の第一種高度地区に建てたい場合のイメージ

上の図にあるが境界線です。

ここの例でいえば、2階の天井高を2m70cmにしたいけれど、北側斜線制限・及び外壁後退※5という法令上の制限により、隣地に一番近い北側の天井高を2m70cmにすることは出来ません。

※5隣地境界線から建物を1m以上離して建築しなさいという規制→川崎市内の第1種低層住居専用地域は全域、横浜市は規制区域のみ

そこで、2階の天井の高さを一部斜めに下げて作る【母屋下がり】という建て方をします。

母屋下がり

仮に隣地との境界を最低限の1mあけたと仮定すると、上記のような母屋下がりになるわけです。

具体的に、2階北側部分をズームして細かい数値を見ていきましょう。

2階部分母屋下がり計算図

2階の天井の高さが1m20m下げられて1m50cmの高さの部分からはじまり、南側に2mほど行った部分から2m70cmになるという形になります。

お隣の日当たりに配慮した地域なので、理解するしかないのです。
この規制があるので、一種低層住居専用地域の2階南側は、ほぼ日当たりが確保されます。

屋上を作りたい!とか、鉄筋コンクリート住宅を建てたいという方は、北側をかなり離して建てないといけないなどの規制がありますので、プランをしっかり確認してから購入、建築をご検討下さい!

用途制限については非常に細かく区分されています。自治体によっても制限の内容が異なりますので、注意が必要です。

各地域の参考データ

川崎市
用途土地等の制限内容
横浜市
都市計画制限・建築制限について

当社は第一種低層住居専用地域内にありますが、、、
【兼用住宅で、非住宅部分(店舗や事務所等)の床面積の合計が50㎡以下かつ建築物の延べ面積の2分の1以下】の規定に当てはまっているので、セーフです(^-^)

12345

川崎市麻生区の不動産、株式会社BBTエブリワンズホームへの各種お問い合わせはこちらから

コメントは受け付けていません。

TOPへ戻る