広告の中にある真実と注意する点！！

希望の不動産を見つけるにあたって、チラシ広告やインターネット広告等で書かれている物件概要の読み方についての第5弾です。

他のシリーズもあわせてどうぞ。

• 第1弾：「物件名」「所在地」
• 第2弾：「交通」「価格」「地目」「土地権利」
• 第3弾：「土地面積」「建物面積」「間取り」
• 第4弾：「道路（1）公道編」
• 第5弾：「都市計画・用途地域編（１）第１種低層住居専用地域」
• 第6弾：「都市計画・用途地域編（１）第2種低層住居専用地域」

都市計画・用途地域編（１）第１種低層住居専用地域

第１種低層住居専用地域って何ですか？というお問い合わせがありましたので、ご説明がてら、ｂｌｏｇを書いてみました。その他のものを含め用途地域全体については順次掲載していきますが、長編になりそうですので、お急ぎの方はメール・電話等にてお問い合わせ下さい。

物件概要　★★★★★
⑤都市計画・用途地域

この項目、かなり重要です！ここで２階建て中心の地域だな！とか、３階建以上も建てられるかも！とか、ドッグカフェの営業ができるかも！などが概ねわかってきます。（但し、条例等でも制限があるので、土地建物購入や建築の際は、不動産屋・建築士・行政関係と深く連携を取る事が大切です）

では、第１種低層住居専用地域が何かという前に、その元となる都市計画について、少し説明させて下さい。

都市計画

マンション・高層ビル・一戸建て・工場・山林・田畑・・・等々が、無秩序にあると、みなさん困ってしまいますよね。畑を作っていたら、新宿新都心の高層ビル群が突然目の前に出来て、日が当たらなくなれば、農作物が育たなくなってしまいます。静かに住もうと思っていたら工場が後から出来て、２４時間騒音が出るなどとなると、嫌な気分になります。

それで、『都市の健全な発展と秩序ある整備を図る』ため、

• 市街化を進める区域＝【市街化区域】と
• 市街化を抑制する区域＝【市街化調整区域】^(※1)に区分し、更に
• 【１３^(※2)の用途地域】を作って、建築できる用途や建物の高さなどを制限しています。

(※1) 市街化調整区域	市街化調整区域では、特別な許可等がないと、建築が出来ないようになっています。 （当社で販売している横浜市内の市街化調整区域の売土地もございますが、こちらは用途地域が線引きされる前に既に建築確認申請の許可を得て建築された物件であり、再建築が可能との見解を得て販売しております）
(※2) １３の用途地域	用途地域は、以下に区分されています。 第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 田園住居地域 近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域 （※平成３０年４月より施行されました都市計画法の改正により田園住居地域が追加されました。）

では、神奈川県の用途地域中最大の面積比約30％を得ている第一種低層住居専用地域から、その特徴を見ていきます。

（１）【第１種低層住居専用地域】　

【概要】

低層住居のための地域です。小規模なお店や事務所を兼ねた住宅や小中学校などが建築可能です。

【イメージ】

【特徴（例）】

建築物の高さ・・・主に１０ｍ以下

横浜市や川崎市内の第一種低層住居専用地域では、高さ10ｍ以下の第１種高度地区に指定されています。

但し、道路から10ｍではなく、地盤面からの高さだったり、建築審査会の同意・特定行政庁許可の下りたものは建築可能だったりします。また、この法令等が出来る前から建っているものは、違法ではありませんので、苛めないであげて下さいね。

それと、重要なのは、高さ制限が10ｍであっても、斜線制限と言われる厳しい規制があります。もちろん、北側に住んでいる方のために、日当たりをある程度確保してあげる規制のある地域ですので、当然必要な制限ではあると思います。知らないと、えっこんなになっちゃうの？？？みたいな事が起こりえます。

【第１種高度地区】

上の図にある▲が境界線です。

ここの例でいえば、2階の天井高を2ｍ70cmにしたいけれど、北側斜線制限・及び外壁後退^※５という法令上の制限により、隣地に一番近い北側の天井高を2ｍ70cmにすることは出来ません。

^※５隣地境界線から建物を１ｍ以上離して建築しなさいという規制→川崎市内の第１種低層住居専用地域は全域、横浜市は規制区域のみ

そこで、２階の天井の高さを一部斜めに下げて作る【母屋下がり】という建て方をします。

仮に隣地との境界を最低限の1ｍあけたと仮定すると、上記のような母屋下がりになるわけです。

具体的に、2階北側部分をズームして細かい数値を見ていきましょう。

２階の天井の高さが1m20m下げられて1m50cmの高さの部分からはじまり、南側に2mほど行った部分から2m70cmになるという形になります。

お隣の日当たりに配慮した地域なので、理解するしかないのです。
この規制があるので、一種低層住居専用地域の２階南側は、ほぼ日当たりが確保されます。

屋上を作りたい！とか、鉄筋コンクリート住宅を建てたいという方は、北側をかなり離して建てないといけないなどの規制がありますので、プランをしっかり確認してから購入、建築をご検討下さい！

当社は第一種低層住居専用地域内にありますが、、、
【兼用住宅で、非住宅部分（店舗や事務所等）の床面積の合計が50㎡以下かつ建築物の延べ面積の２分の１以下】の規定に当てはまっているので、セーフです(^-^)

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