昨日の出口戦略2（スタート）の続きです。

例えば中古アパートを購入しようとしている場合・・・

二つの隣接しているアパートがあったとします。

現時点	Aアパート	Bアパート
土地面積	240m2	192m2
収益 価格	満室10部屋 月60万円 年間720万円	満室 8部屋 月52万円 年間624万円
実勢価格	6070万円	6400万円
表面利回り	11.8％	9.7％

このような条件の時、土地実勢価格で売られていたとします。
利回りだけを考えれば、Aの方が良いとなりますね。

ところが、この物件がABともに、築３０年のアパートで、
手入れが悪かった為、後10年もつかどうかと言われた時、

売却した時、同じ価格で売れるのであれば、Ａの方が良いでしょう。

ところが、Aは、アパートが建てられないケースも考えられます。（川崎市建築基準条例第８条（建築物の敷地と道路との関係）、世田谷区の敷地延長による長屋問題、等々、詳しくは検索してみて下さい）

新築Aアパートが長屋タイプのものしか建てられない場合、下記表のようなことも、起こり得ることです。

建替え後	新築Aアパート	新築Bアパート
土地面積	240m2	192m2
収益 価格	満室5部屋 月40万円 年間480万円	満室 8部屋 月68万円 年間816万円
実勢価格	9600万円	9900万円
表面利回り	5％	8.2％

他にも、B土地は２分割可能で売却出来る場合、うまく退去してもらえると、1割ｕｐで売れる可能性さえ、考えられます。

ようは、建物の状況をみながら、更地にした場合の価格についても、考えていくことが必要だと思います。

実際には、Ａアパートの道路と接している間口が、

• 川崎市で３m以上→ Ａ の方が良い
• 世田谷区で４m以下→ Ｂ の方が良い
• 前面道路が、狭い→ Ｂ
• リフォームをし続けてもコストパフォーマンスが落ちない（むしろ向上するとか）→ Ａ

出口戦略というのは、土地は所有し続けていても建物を取り壊す場合なども考えて、選ぶべきだと思います。

今は、アパートの場合を中心に申し上げましたが、一戸建てでも考え方は、共通の部分があります。

更に言えば、

建物が良い場合

• ○木造住宅で良い物件は、お手入れ次第で半永久に持つと言われます。
• ▲修繕予算が10年ごとに300万円かかります（購入時築30年例）

建物が壊れそう

• ○建て替えれば、予算に合う。
• ▲新築予算は40年毎に1200万円かかります(例)

建物を維持していくにも費用がかかるものです。その金額も考えあわせながら、１０年後、２０年後、３０年後・・・の資金計算をしてみる・・・そんなことも、購入をするときには、考えて頂ければと思います。

シミュレーションをしてみたい方は、ＢＢＴエブリワンズホーム徳山までお問い合わせ下さい。長文読んで下さりありがとうございます。

マンション購入編は、また後日・・・。

• facebook
• tweet
• Google+
• LINE

カテゴリ: 不動産コラム　不動産, 収益, 投資

コメントは受け付けていません。