希望の不動産を見つけるために⑥
「都市計画・用途地域編(2)第2種低層住居専用地域」

不動産コラム

広告の中にある真実と注意する点!!

希望の不動産を見つけるにあたって、チラシ広告やインターネット広告等で書かれている物件概要の読み方についての第6弾です。

過去のシリーズもあわせてどうぞ。

物件概要 ★★★★★
⑤都市計画・用途地域

この項目、かなり重要です!ここで2階建て中心の地域だな!とか、3階建以上も建てられるかも!とか、ドッグカフェの営業ができるかも!などが概ねわかってきます。(但し、条例等でも制限があるので、土地建物購入や建築の際は、不動産屋・建築士・行政関係と深く連携を取る事が大切です)

では、第2種低層住居専用地域が何かという前に、その元となる都市計画について。

都市計画については、1つ前の記事【「都市計画・用途地域編(1)第1種低層住居専用地域」】に詳細が書かれていますので、そちらをご覧ください。

都市計画・用途地域編(2)第2種低層住居専用地域

次に、用途地域の割合としては少ないのですが、第1種低層住居専用地域の説明で書ききれなかった部分も含めてこちらで説明していきます。

(2)【第2種低層住居専用地域】 

【概要】
主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます。
【イメージ】
第2種低層住居専用地域イメージ
【特徴(例)】

建築物の高さ・高度地区に関する特徴はほとんど、第一種低層住居地域と同じです。神奈川県では約1%しかありません。と言っても恐れる必要はありません。正しく内容を理解してれば、判断できるものだと思います。

異なるところ、注意点は・・・

  • 【建築物の用途制限】2階建以下かつ床面積の合計が150m²以内の一定の店舗・飲食店等が建築可能です。
  • 【建築物の形態等の制限】川崎市では、建ぺい率50% 容積率100%のみとなります。(※角地緩和等での10%upは別)横浜市はもう少しバラエティに富んでいます

川崎市

第1種低層住居専用地域 第2種低層住居専用地域
建ぺい率 30%,40%,50% 建ぺい率 50%
容積率 60%,80%,100% 容積率 100%

横浜市

第1種低層住居専用地域 第2種低層住居専用地域
建ぺい率 30%,40%,50%,60% 建ぺい率 40%,50%,60%
容積率 60%,80%,100% 容積率 80%,100%,150%

※横浜市の場合、第2種低層住居専用地域には一部第2種高度地区絶対高さ制限12mという地域があります。

つまり第2種低層住居専用地域は、1種よりも同じ土地の広さでも、大きめの家を建てられる場合が多いという事です。

ただお店を開きたいという場合は、その他の法令も関わってきますので、お役所さんへの相談は忘れずに・・・です。

日当たり重視で一戸建てを探される方

日当たり重視で一戸建てを探される方は、第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域はおすすめです。ただ、1階リビングで日当たりが良い物件をご希望という場合は、南道路または南側隣地との距離が7m空いていると、かなり日が当たりやすいです。どういうことか図で示します。

冬至の正午に一階リビングの窓下まで陽があたるイメージ

冬至の南中高度は、約31度(川崎市等の北緯35度付近)ですので、
基礎高50cmとして、その上50cmのところに日光を当てようとすると、約7m離さないと行けなくなります。結構な広さが必要です。
2階までの吹き抜けを作ったり、南道路だったり、午前か午後のどちらかの日当たりを取り入れたり、2階にリビングを作ったりすることで、日当たりを工夫することも出来ます。リビングに日当たりが絶対欲しいという方は、よくご注意下さい!!

第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域ともに、ではありますが、横浜市や藤沢市などでは、コンビニエンスストアを作りやすくする法令等が出来ています。高齢化の進行等により、身近な日常の買い物・サービス施設の必要性が高まっていることから、社会の要請に応えて柔軟に対応できるところはして行くという事ですね。これは、2016年6月に政府内閣の閣議決定された「規制改革実施計画」が元になっています。もちろんうるさくなったり、迷惑と感じられる方もいらっしゃるかも知れませんので、住環境を害さない、公益上やむを得ない・・・等の条件が審議され、クリアされた場合OKになるという事です。

用途制限については非常に細かく区分されています。自治体によっても制限の内容が異なりますので、注意が必要です。各地域の参考データを改めてリンクしておきますので、ご参照下さい。

各地域の参考データ

川崎市
用途土地等の制限内容
横浜市
都市計画制限・建築制限について

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